Bauunternehmer

Ein Bauunternehmer ist ein Unternehmer der Bauwirtschaft, der Leistungen im Hoch- und Tiefbau sowie andere Bauleistungen erbringt. Als Bauleistung wird alles bezeichnet, was der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung von Bauwerken dient. Er wird aufgrund der mit den Bauherren abgeschlossenen Bauverträge (Werkvertrag) auf Basis des Bürgerlichen Gesetzbuches BGB oder auch der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) tätig.

Soweit der Unternehmer als Fachunternehmer auftritt, ist er oftmals auf einen oder mehrere Leistungsbereiche, die sogenannten Gewerke der Bauausführung, spezialisiert.

Dem gegenüber steht der Generalunternehmer, der sämtliche Bauleistungen für die Errichtung eines Bauwerkes erbringt und es damit „schlüsselfertig“ erstellt. Im Regelfall gibt es zwischen Generalunternehmer und Bauherren die vertragliche Abrede, bestimmte Leistungen und Teilleistungen von Nachunternehmern erbringen zu lassen. Er bleibt jedoch voll verantwortlicher Vertragspartner des Bauherrn in Bezug auf die zu erbringende Gesamtleistung.

Ein Nachunternehmer -auch Subunternehmer genannt- erbringt aufgrund eines Werkvertrages im Auftrag eines anderen Unternehmens (Hauptunternehmer) die Gesamtleistung oder einen Teil der vom Hauptunternehmen gegenüber dessen Auftraggeber geschuldeten Leistungen. Nachunternehmerverträge als BGB-Bauwerkverträge ohne Einbeziehung der VOB/B finden sich in der Praxis des Generalunternehmerbaus kaum, deutlich häufiger beim Einfamilienhausbau oder kleineren Bauaufträgen für Privatpersonen.

Leistungsstörungen die durch ein Verhalten des Nachunternehmers verursacht wurden, werden im Verhältnis des Hauptunternehmens zum Auftraggeber wie Leistungsstörungen durch den Hauptunternehmer selbst behandelt. Ein etwaiges Verschulden des Nachunternehmens wird dem Hauptunternehmer unter dem Gesichtspunkt eines Verschuldens des Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB zugerechnet.

Der Totalunternehmer übernimmt zusätzlich zu den Bauleistungen auch umfangreiche Planungsleistungen, manchmal auch Geschäftsbesorgungen bei der Finanzierung oder der Vermietung des Bauobjekts.

Der Totalübernehmer tritt oftmals als Projektentwickler auf dem Markt auf und bietet umfassende Planungs-, Bau- und Managementleistungen an ohne eigene Bauleistungen selbst zu erbringen.

Bei beiden Vertragstypen handelt es sich trotz verschiedener kaufvertraglicher und geschäftsbesorgender Elemente um einen Typenkombinationsvertrag mit werkvertraglichem Schwerpunkt.

Der Bauträger übernimmt gemäß § 650u Abs. 1 BGB die vertragliche Verpflichtung ein Haus zu errichten oder umzubauen und zugleich das Eigentum an dem Grundstück dem Besteller zu übertragen. Mit dieser, durch das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts in das BGB eingefügten Norm wurde das Bauträgerrecht nicht vollständig neu geregelt, sondern vielmehr in das bisherige Konzept des Verbraucherbauvertrages und der Änderungen des Werkvertrags-, des neuen Bauvertrags- und den Neuregelungen des Kaufrechts eingefügt.

Allen Unternehmern ist gemein, dass sie im Verhältnis zum Auftraggeber eine vertragsgemäße, mangelfreie Leistung zu erbringen haben, die hinsichtlich des werkvertraglichen Charakters grundsätzlich ebenso eine Funktionstauglichkeit des Werkes bzw. Bauvorhabens aufzuweisen hat.

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